5.2 Résolution des difficultés
Le Bailleur et le Preneur acceptent de soumettre, avant l'introduction de toute procédure judiciaire, à un expert (l'"Expert") la résolution des difficultés de nature technique rencontrées dans la recherche des Objectifs Environnementaux et le respect des engagements pris pour pouvoir les atteindre.
L'Expert devra rechercher les raisons pour lesquelles l'Immeuble ou les Locaux, selon le cas, n'ont pas atteint les objectifs prévus ou pour lesquelles les engagements pris s'ils ont été respectés n'ont pas permis de les atteindre. Il devra donner son avis sur le partage des responsabilités à l'origine de cette contre-performance, faire des recommandations pour améliorer les performances et permettre d'atteindre ces objectifs, ou sur le délai et le cas échéant les modalités selon lesquelles la partie défaillante devra remédier à l'inexécution de son obligation.
Les Parties conviennent de se conformer aux recommandations formulées par l'Expert.
Les honoraires et les frais afférents à la mission de l'Expert seront supportés par la Partie à laquelle l'Expert aura imputé le dysfonctionnement.
[VARIANTE :
Les honoraires et les frais afférents à la mission de l'Expert seront partagés par moitié entre les Parties.]
L'Expert sera désigné par [à compléter].
6. EXEMPLES DE CLAUSES DE PARTAGE DES AVANTAGES ET DES COUTS -
INCITATIONS FINANCIÈRES
6.1 Loyer Triple Net
Au titre des charges, le Preneur supporte tous les coûts induits par la recherche de la performance environnementale et bénéficie de toutes les économies en résultant.
6.2 Loyer Net et Charges Ajustables
Il est établi un budget prévisionnel des charges dont le montant est fonction de la performance environnementale.
A la fin de chaque [--], il est procédé à un arrêté des charges faisant l'objet du budget prévisionnel et
à la détermination d'une économie ou d'un surcoût par rapport à ce budget.
Par ailleurs, il est effectué une évaluation d'indicateurs de performance environnementale prédéfinis qui permet d'attribuer aux preneurs un classement en fonction de leur performance par rapport aux objectifs prédéfinis. Les preneurs qui obtiennent le meilleur classement (c'est-à-dire la meilleure performance environnementale) bénéficient d'un pourcentage plus élevé de rabais sur les charges.
Inversement, les preneurs dont le classement est le moins bon supportent une majoration de charges.
6.3 Loyer Brut
Le Bailleur s'engage sur un montant forfaitaire ou sur un plafonnement de tout ou partie des charges dont le montant est fonction de la performance environnementale en contrepartie du respect par le
Preneur d'un cahier des charges spécifique d'utilisation des Locaux et de l'Immeuble.
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6.4 Loyer Brut et Mécanisme de malus / bonus
Il est établi un plafond des charges qui est fonction du respect d'un cahier des charges spécifique d'utilisation des Locaux et de l'Immeuble par les preneurs et qui ne peut varier qu'en fonction de la performance environnementale.
A la fin de chaque [--], il est procédé à une évaluation d'indicateurs de performance environnementale prédéfinis.
Le Bailleur et les preneurs partagent de manière [égale] l'économie réalisée grâce à la surperformance au regard des objectifs prédéfinis ou supportent de manière [égale] chaque augmentation de dépenses causée par la contreperformance au regard des objectifs prédéfinis.
6.5 Constitution d'une réserve d'investissement
Toute réduction / économie des coûts est versée sur un compte spécial du Bailleur destiné à financer les investissements permettant une amélioration de la performance environnementale de l'Immeuble.
[Le Bailleur peut également s'engager à abonder cette réserve.]
Le Bailleur s'engage à réaliser des travaux d'amélioration de la performance environnementale de l'Immeuble dans un délai compatible avec la durée d'occupation des locaux par les preneurs.
6.6 Exonération des travaux de remise en état
Si le Preneur a fait réaliser des travaux de modification en vue d'améliorer la performance environnementale de l'Immeuble et/ou des Locaux et si le Bailleur considère qu'il ne sera pas nécessaire de procéder, en fin de Bail, à une remise en état de l'Immeuble et/ou des Locaux par suite de ces modifications, le Bailleur s'engage à ne pas imposer une telle remise en état.
6.7 Utilisation de l'Immeuble à la carte et variation des charges
[à compléter]
6.8 Travaux obligatoires
(Dans le cas des bâtiments anciens).
Les Parties conviennent que les travaux visées à l'article 4.6, ainsi que, de manière générale, tous les travaux de mise en conformité et d'amélioration de la performance énergétique et environnementale de l'Immeuble, de ses équipements et des conditions d'exploitation qui seraient rendus nécessaires ou obligatoires par l'évolution de la réglementation qu'ils aient ou non fait l'objet d'une injonction administrative seront intégralement supportés par le Preneur qui s'y oblige au prorata de la surface utile des Locaux par rapport à celle de l'ensemble des locaux à usage privatif compris dans l'Immeuble, quand bien même les travaux qui en résulteraient relèveraient de l'article 606 du Code Civil. Les travaux effectués seront soumis au contrôle du Bailleur.
Le Preneur déférera à ses frais exclusifs, en ce qui concerne les réglementations visées ci-après et les conséquences qui s'y attachent, à toute prescription, réclamation ou injonction qui pourrait émaner des autorités compétentes concernant l'utilisation qu'il ferait des Locaux.
24
6.9 Système d'échange de quotas d'émission de gaz à effet de serre
Dans l'hypothèse où le Bailleur serait soumis à un système d'échange de quotas d'émission de gaz à effet de serre ou à un système équivalent de type "cap and trade" portant sur les émissions de gaz à effet de serre :
(a) le Bailleur sera le bénéficiaire de tous les quotas qui pourront être délivrés, à l'exception, le cas échéant, des quotas qui seront exclusivement délivrés au Preneur par la réglementation applicable. [OPTION : les produits issus de la revente des quotas détenus par le Bailleur ou par le Preneur au terme de chaque période de référence viendront abonder la réserve constituée en application de l'article 6.5] ;
(b) lorsque le Bailleur sera redevable de l'achat de quotas, les coûts d'achat de ces quotas seront inclus dans les charges de fonctionnement de l'Immeuble et recouvrés conformément à l'article [--] du Bail. Il en ira de même des éventuelles pénalités infligées au Bailleur dans l'hypothèse où celui-ci ne parviendrait pas à restituer un nombre de quotas suffisant.
6.10 Certificats d'économie d'énergie
VARIANTE : Eligibilité
Les Parties conviennent que, dans l'hypothèse où elles décideront d'entreprendre une action leur permettant de prétendre, en qualité "d'éligible", à la délivrance d'un certificat d'économie d'énergie, le bénéfice dudit certificat sera réservé au Bailleur. Le produit résultant de la revente des certificats d'économie d'énergie sera réparti entre les Parties, au prorata de leur participation respective dans l'action ayant donné droit à la délivrance de certificats.
[OPTION : Le produit de la vente des certificats viendra abonder la réserve constituée en application de l'article 6.5].
VARIANTE : Assujettissement
Dans l'hypothèse où le Bailleur serait assujetti, en qualité "d'obligé", au dispositif des certificats d'économie d'énergie, et sauf dans le cas où le Preneur serait lui-même assujetti en cette même qualité au dispositif des certificats d'économie d'énergie au titre de l'occupation des Locaux :
(i) le Preneur s'engage à céder gratuitement au Bailleur tous les certificats qui pourraient lui
être délivrés et qui résulteront des activités menées dans l'Immeuble ou dans les Locaux ;
(ii) si le Bailleur est tenu d'acquérir des certificats ou d'acquitter des pénalités libératoires, le coût d'acquisition de ces certificats et le montant des pénalités libératoires seront inclus dans les charges de fonctionnement de l'Immeuble et recouvrés conformément à l'article
[--] du Bail.
6.11 Contribution Climat-Energie
[En attente]
25
7. SANCTION DU NON-RESPECT DES OBLIGATIONS
7.1 Exécution aux frais et charges de la partie défaillante
Si une Partie ne remédie pas, dans une période prédéterminée, à l'inexécution de ses obligations souscrites en vue d'atteindre les Objectifs Environnementaux, l'autre Partie pourra, après une mise en demeure restée sans effet, faire exécuter ces obligations aux frais de la Partie défaillante.
7.2 Réduction temporaire du loyer
Sous réserve du parfait respect par le Preneur de ses obligations en matière environnementale, le loyer sera réduit d'un montant prédéterminé dans l'hypothèse où le Bailleur n'obtiendrait pas les labels ou certifications prévus et ce jusqu'à l'obtention desdits labels ou certifications.
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