CAUE27 cycle de formation PLU Mode d'emploi

Conseil d Architecture, d Urbanisme et d Environnement de l Eure

Cycle de formation

PLU, MODE D’EMPLOI

THEME

4 – 25 octobre 2013 :

FISCALITE DE L’AMENAGEMENT ET

MAÎTRISE DU FONCIER

Communauté de communes du canton d’Etrépagny

1

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

RAPPEL DU CYCLE DE FORMATION

Journée 1 : 29 mai 2013

LES OUTILS DU PLU

Journée 2 : 28 juin 2013

LES FORMES DES VILLAGES

Journée 3 : 15 janvier 2013

ROUTES OU ESPACES PUBLICS�?

La place de la voiture dans nos modes d’habiter

Journée 4 : 25 octobre 2013

FISCALITE DE L’AMENAGEMENT ET MAÎTRISE DU FONCIER �

2

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

SOMMAIRE

FISCALITÉ DE L’AMÉNAGEMENT

I.

 

Introduction : la réforme de la fiscalité de l’aménagement

II.

 

La taxe d’aménagement (TA)

III.

 

Le versement pour sous-densité (VSD)

IV.

 

Les participations

V.

 

Les impôts

MAÎTRISE DU FONCIER

VI. Introduction : le compte à rebours du lotisseur

VII. Les outils de maîtrise du foncier

VIII. L’EPFN

IX. Les procédures d’urbanisations

3

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

I. FISCALITE DE L’AMENAGEMENT : INTRODUCTION

4

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

I. INTRODUCTION

Le système d’aménagement

Activités et

économie

Sol et marché foncier

Documents d’urbanisme et droit des sols

Construction, bâti pour habitation et production

Fiscalité et financement des équipements

Population et démographie

5

I. FISCALITE ET FINANCEMENT

DE L’AMENAGEMENT

La commune assure la maîtrise d’ouvrage des équipements publics,

MAIS elle peut obtenir des constructeurs une participation financière à son programme d’équipement.

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

I. INTRODUCTION

Les 4 types de ressources

4 principaux types de ressources

TA

Taxe d’aménagement

> financement modulable

PVR

Participation pour voirie et réseaux

> financement au coup par coup

PUP

Programme Urbain Partenarial

> financement au coût réel

ZAC

Zone d’Aménagement Concerté

> financement contractuel

6

ARTICLES L 331-1 À L 331-46

DU CU

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

I. INTRODUCTION

Evolution des régimes des taxes et participations

La réforme de la fiscalité de l’urbanisme

Issue de la loi de finances rectificative pour 2010.

Les grands principes qui ont guidé cette réforme :

-  accompagner la nouvelle politique depuis le Grenelle de l’environnement

-  changer de philosophie

-  favoriser une utilisation optimale des terrains

-  opérer une simplification dans les taxes et participations

7

RÉGIME ANTÉRIEUR DES TAXES

ET PARTICIPATIONS

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

I. INTRODUCTION

Evolution des régimes des taxes et participations

8

LES TAXES ET PARTICIPATIONS

SUPPRIMÉES

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

I. INTRODUCTION

Evolution des régimes des taxes et participations

9

LE NOUVEAU RÉGIME DES

TAXES ET PARTICIPATIONS

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

I. INTRODUCTION

Evolution des régimes des taxes et participations

10

Sont supprimé depuis le 1 er mars 2012

Un régime transitoire entre le

1 er mars 2012 et le 1 er janvier

2015

À partir du 1 er janvier 2015

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

I. INTRODUCTION

Evolution des régimes des taxes et participations

-  TLE (taxe locale de l’équipement)

-  PAE (participation à un programme d’aménagement d’ensemble)

Si la TA > 5% :

-  PVR (participation pour voirie et réseaux)

-  PRE (participation pour raccordement à l’égout)

-  TA (taxe d aménagement) de 1 à 5% ou jusqu’à 20%

Si la TA < 5%

-  TA (1 à 5%) + PVR

-  TA (1 à 5%) + PRE

-  PUP (projet urbain partenarial)

-  TA de 1 à 5% ou jusqu’à 20%

-  PUP

11

Calendrier pluriannuel des évolutions des régimes de taxes et participations

12

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

II. LA TAXE D’AMENAGEMENT

13

L121-1

Équilibre entre urbanisation et protection

Diversité des fonctions urbaines et rurales et mixité sociale dans l'habitat

Préservation de l environnement

(GES, énergie, espaces agricoles, continuités écologiques, risques, etc.)

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

II. LA TAXE D’AMENAGEMENT

Objet et affectation

Objet

Le financement des équipements.

«�En vue de financer les actions et opérations contribuant à la réalisation des objectifs définis à l’article L121-1…�»

Les trois parts de la TA

«�…les communes ou établissements publics de coopération intercommunale, les départements et la région d'Ile-de-France perçoivent une taxe d'aménagement.�»

Affectation

Pour les communes ou EPCI : produit affecté en section d'investissement du budget.

Pour les départements : produit affecté en section de fonctionnement du budget pour le financement des ENS et des CAUE.

14

L’INSTITUTION DE LA TA

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

II. LA TAXE D’AMENAGEMENT

Délibérations

Part (inter)communale

De plein droit dans toutes les communes dotées d’un PLU/POS et dans les communautés urbaines.

Par délibération du conseil municipal dans les autres communes.

Possibilité de délégation à l’EPCI compétent en matière de PLU.

Part départementale

Par délibération du conseil général, applicable dans toutes les communes du département.

Les délibérations doivent être adoptées le 30 novembre pour une entrée en vigueur l’année qui suit. Elles sont valables pour une durée de 3 ans pour la part (inter)communale.

15

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

II. LA TAXE D’AMENAGEMENT

Champ d’application

Champ d’application

Les opérations de construction, reconstruction et agrandissement de bâtiments et d’aménagements (emplacements de camping, piscines,

éoliennes, panneaux photovoltaïques, aires de stationnement non closes ou non couvertes) soumises à autorisation.

Fait générateur

-  La délivrance de l’autorisation de construire ou d’aménager

-  Le permis modificatif

-  L’autorisation tacite de construire ou d'aménager

-  La décision de non-opposition à une déclaration préalable

-  Le procès-verbal constatant la ou les infractions.

Redevable de la TA

Le bénéficiaire de l’autorisation ou l’auteur de l’infraction

16

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

II. LA TAXE D’AMENAGEMENT

Champ d’application

Recouvrement

Si le montant < 1500€ : versement unique dans un délai de 12 mois après la délivrance de l’autorisation.

Si le montant > 1500€ : versement dans les 12 à 24 mois.

Les titulaires successifs de l’autorisation d’urbanisme, les époux et partenaires PACS, les établissements garants de l’achèvement de la construction sont solidairement redevables de la TA.

Décharge

Le redevable peut obtenir la décharge, réduction ou restitution de la

TA si :

-  le projet est abandonné

-  le montant est inférieur au montant initial après modification

-  les constructions sont démolies sur décision du juge

-  les locaux ont été détruits par catastrophe naturelle (sous conditions)

-  le redevable démontre qu’il peut bénéficier d’une exonération ou d’un abattement.

17

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

II. LA TAXE D’AMENAGEMENT

Mode de calcul

PART (INTER)COMMUNALE DE LA TAXE D'AMÉNAGEMENT

=

TAUX (INTER)COMMUNAL x ASSIETTE x VALEUR FORFAITAIRE

+

VALEUR FORFAITAIRE DES INSTALLATIONS ET AMÉNAGEMENTS x TAUX

(INTER)COMMUNAL

18

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

II. LA TAXE D’AMENAGEMENT

Mode de calcul

PART (INTER)COMMUNALE DE LA TAXE D'AMÉNAGEMENT

=

TAUX (INTER)COMMUNAL x ASSIETTE x VALEUR FORFAITAIRE

+

VALEUR FORFAITAIRE DES INSTALLATIONS ET AMÉNAGEMENTS x TAUX

(INTER)COMMUNAL

Assiette

«�La surface de la construction s'entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies.�»

19

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

II. LA TAXE D’AMENAGEMENT

Surfaces de plancher – A ne pas confondre

SURFACE DE PLANCHER FISCALE (TA)

-  Clos et couvert

-  Supérieur à 1,80m

-  A partir du nu intérieur des façades du bâtiment

(déduction de l’épaisseur des murs)

Surfaces déductibles : les vides et trémies.

Surfaces prises en compte : places de stationnement (garages), caves, cellier, combles non aménagées mais > 1,80m …

SURFACE DE PLANCHER D’URBANISME

(AUTORISATIONS D’URBANISME)

-  Clos et couvert

-  Supérieur à 1,80m

-  A partir du nu intérieur des façades du bâtiment

(déduction de l’épaisseur des murs)

Surfaces déductibles : embrasures de portes et fenêtres, cages d’escaliers et ascenseurs, locaux techniques des bâtiments d’activités ou habitations collectives, aires de stationnement, rampes d’accès, aire de manœuvre, combles non aménageables, caves, annexes, celliers en habitat collectif, circulations intérieurs de l’habitat collectif (déduction forfaitaire de 10% des surfaces de plancher affectées à l’habitation)

20

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

II. LA TAXE D’AMENAGEMENT

Mode de calcul

PART (INTER)COMMUNALE DE LA TAXE D'AMÉNAGEMENT

=

TAUX (INTER)COMMUNAL x ASSIETTE x VALEUR FORFAITAIRE

+

VALEUR FORFAITAIRE DES INSTALLATIONS ET AMÉNAGEMENTS x TAUX

(INTER)COMMUNAL

Valeur forfaitaire

724 € /m 2 en 2013 révisée au 1 er janvier de chaque année par arrêté ministériel

21

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

II. LA TAXE D’AMENAGEMENT

Mode de calcul

PART (INTER)COMMUNALE DE LA TAXE D'AMÉNAGEMENT

=

TAUX (INTER)COMMUNAL x ASSIETTE x VALEUR FORFAITAIRE

+

VALEUR FORFAITAIRE DES INSTALLATIONS ET AMÉNAGEMENTS x TAUX

(INTER)COMMUNAL

Valeur forfaitaire des installations et aménagements

-  Camping et résidences mobiles de loisirs : 3 000 € / emplacement

-  Habitations légères de loisirs : 10 000 € / emplacement

-  Piscines : 200 €/m 2

-  Éoliennes (>12m) : 3 000 €/ éolienne

-  Panneaux photovoltaïques au sol : 10 €/m 2

-  Stationnement hors surface bâtie imposée : 2 000€/emplacement

(jusqu’à 5 000€ par délibération)

22

PART (INTER)COMMUNALE

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

II. LA TAXE D’AMENAGEMENT

Mode de calcul

Le taux de la TA

Fixé par les collectivités, chacune pour leur part.

Taux de base à 1%, ne peut être réduit.

Modulable entre 1 et 5% , sur l’ensemble du territoire ou par secteurs pour tenir compte du coût des aménagements spécifiques à réaliser.

Fixés pour un an et tacitement reconduits en l’absence de nouvelle délibération.

En cas de sectorisation, le plan graphique de chaque secteur est reporté en annexe du POS ou du PLU.

(Si pas de document d’urbanisme, affichage des délibérations déterminant des taux par secteur et de plans graphiques précisant les périmètres des secteurs).

23

PART (INTER)COMMUNALE

(SUITE)

PART DÉPARTEMENTALE

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

II. LA TAXE D’AMENAGEMENT

Mode de calcul

Selon les principes de lien direct et de proportionnalité des usages, par rapport au coût réel de ces équipements

Possibilité d augmenter le taux jusqu’à 20% si besoin de réalisation de travaux substantiels de voirie ou de réseaux ou de création d'équipements publics généraux, généré par l importance des constructions nouvelles à édifier dans certains secteurs

Cette modulation doit contribuer à la mise en œuvre d un «�véritable urbanisme de projet�» et faire l objet d une délibération motivée

Taux supérieur à 5% rend inapplicables dans le secteur concerné, les contributions suivantes�: PRE, PNRAS, PVR, VDPLD

Plafonné à 2,5%.

24

DE PLEIN DROIT

FACULTATIVES PAR LES

COLLECTIVITÉS COMPÉTENTES,

CHACUNE POUR LEUR PART

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

II. LA TAXE D’AMENAGEMENT

Exonérations

Exonération pour les 3 parts (locale, départementale et régionale)

-  Services publics ou d'utilité publique

-  Habitations ou hébergements bénéficiant d’un PLA-I

-  Surfaces d’exploitation des bâtiments agricoles et centres

équestre

-  Aménagements prescrits par des PPR

-  Reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit depuis <10 ans

-  Constructions de moins de 5 m 2

De la part locale : constructions en OIN, ZAC et PUP.

-  Logements sociaux bénéficiant du taux réduit de TVA

-  Surfaces, au delà des 100 premiers m 2 , pour les habitations principales bénéficiant d un PTZ

-  Locaux à usage industriel et commerces de détail (<400m2)

-  Travaux sur les immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire des monuments historiques

25

100 premiers m 2

Abattement de 50%

30 m 2

Taux plein

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

II. LA TAXE D’AMENAGEMENT

Abattements

50% sur :

-  Logements HLM (sauf PLAI)

-  100 premiers m 2 des résidences principales

-  Locaux à usage industriel ou artisanal, entrepôts et hangars commerciaux, parcs de stationnement couverts à usage commercial

ç exemple pour une surface de plancher de 130 m 2

Les taux des parts départementales s’appliquent aux mêmes valeurs que celles qui servent au calcul de la part communale.

26

Taux commune

(%)

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

11%

12%

13%

14%

15%

16%

17%

18%

19%

20%

Valeur forfait.

(€/m2)

724

724

724

724

724

724

724

724

724

724

724

724

724

724

724

724

724

724

724

724

Assiette fiscale

(m2)

130

130

130

130

130

130

130

130

130

130

130

130

130

130

130

130

130

130

130

130

Taxe sur la surf. princ. avant déduction

941

1 882

2 824

3 765

4 706

5 647

6 588

7 530

8 471

9 412

10 353

11 294

12 236

13 177

14 118

15 059

16 000

16 942

17 883

18 824

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

II. LA TAXE D’AMENAGEMENT

Illustrations

0

0

0

0

0

0

50%

(Lgmnt social)

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Déduct°

100 premiers m2

362

724

1086

1448

1810

2172

2534

2896

3258

3620

3982

4344

4706

5068

5430

5792

6154

6516

6878

7240

Taxe sur la surf. princ. après déduct

°

579

1 158

1 738

2 317

2 896

3 475

4 054

4 634

5 213

5 792

6 371

6 950

7 530

8 109

8 688

9 267

9 846

10 426

11 005

11 584

1

1

1

1

1

1

1

1

Eléments

(stationmnt, photovolt, etc.) ou surf. annexes

(piscines)

Valeur forfaitaire

/ surf annexe (€/ unité ou €/ m2)

1 2 000

1

1

1

1

1

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

1

1

1

1

1

1

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

Taxe sur les surf. annexes

Part loc. de la

Taxe d'améngmnt

20 599

40

60

80

100

120

1 198

1 798

2 397

2 996

3 595

140

160

180

200

220

240

4 194

4 794

5 393

5 992

6 591

7 190

260

280

300

320

340

360

380

400

7 790

8 389

8 988

9 587

10 186

10 786

11 385

11 984

27

OPÉRATION DE LOTISSEMENT

Besoin de création de ligne

électrique, sur voie publique

+

Extension du réseau eaux usées

+

Extension du réseau eaux pluviales

Coût global : 60 000€

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

II. LA TAXE D’AMENAGEMENT

Illustrations

28

Surface totale 12 600m 2

14 maisons individuelles de

130 m 2 en moyenne de surface de plancher fiscale (SHON 140 m 2 )

Réhabilitation d’un bâtiment en

10 logements accolés, sans création de SHON)

16 places de stationnement

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

II. LA TAXE D’AMENAGEMENT

Illustrations

29

Surface totale 12 600m 2

14 maisons individuelles de

130 m 2 en moyenne de surface de plancher fiscale (SHON 140 m 2 ), avec 1 place de stationnement en annexe

Réhabilitation d’un bâtiment en

10 logements accolés, sans création de surface habitable)

16 places de stationnement

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

II. LA TAXE D’AMENAGEMENT

Illustrations

Taux TLE commune

(%)

TLE à 3%

14 x 1 862€ = 26 068€

Valeur forfaitaire

1%

2%

≤80m 2

(€/m 2 )

370

370

81m

2

≤ x

≤170m 2

(€/m

2

)

≤171m 2

(€/m 2 )

541

541

711

711

SHON

(m 2 )

140

140

Part de la SHON

≤80m 2

>80m 2 et

≤170m

2

>170m 2

80

80

60

60

0

0

3%

4%

5%

TA à 3 %

370

370

370

541

541

541

711

711

711

140

140

140

80

80

80

60

60

60

0

0

0

2011 (660/m 2 ) : (14 x 1 584€) + (16 x 60€) = ????

2012 (692/m 2 ) : (14 x 1 661€) + (16 x 60€) = ????

2013 (724/m 2 ) : (14 x 1 738€) + (16 x 60€) = ????

Valeur immobilière

≤80m 2

(€)

>80m

2 et

≤170m 2

(€)

>170m 2

(€)

29 600 32 460

29 600 32 460

0

0

TLE

(€)

621

1 241

29 600 32 460

29 600 32 460

29 600 32 460

0

0

0

1 862

2 482

3 103

PVR

60 000 / 12 600m 2 = 4,76/m 2 terrain (voie incluse)

Le lotisseur répercute ce coût sur les charges foncières

30

Surface totale 12 600m 2

14 maisons individuelles de

130 m 2 en moyenne de surface de plancher fiscale (SHON 140 m 2 ), avec 1 place de stationnement en annexe

Réhabilitation d’un bâtiment en

10 logements accolés, sans création de surface habitable)

16 places de stationnement

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

II. LA TAXE D’AMENAGEMENT

Illustrations : détail du calcul

A QUELS ELEMENTS DOIT-ON APPLIQUER LA TA ?

ç Attention les 100 premiers m2 ont un abattement de 50%.

ç  Ces places de stationnement ne comptent pas, seules les places supplémentaires font l’objet de la TA.

ç  La réhabilitation de compte pas parce que seules les opérations de construction, reconstruction et agrandissement de bâtiments et d’aménagements soumises à autorisation font l’objet de la TA.

ç  Ces places comptent parce que ce sont des places supplémentaires.

31

14 maisons individuelles de 130 m 2 en moyenne de surface de plancher fiscale (SHON 140 m 2 ), avec 1 place de stationnement en annexe

Réhabilitation d’un bâtiment en

10 logements accolés, sans création de surface habitable)

16 places de stationnement

Valeur forfaitaire = 2000€/ emplacement

Taux = 3% (= 0,03)

Valeur forfaitaire habitation :

2011 = 660€/m 2

2012 = 692€/m 2

2013 = 724€/m 2

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

II. LA TAXE D’AMENAGEMENT

Illustrations : détail du calcul

RAPPEL DU MODE DE CALCUL DE LA TA

TA totale = TA pour les habitations + TA pour les installations annexes

TA = ( Taux x Surface de plancher fiscale x Valeur forfaitaire habitation au m 2 ) + ( Taux x Valeur forfaitaire de l’installation annexe )

CALCUL POUR LES MAISONS INDIVIDUELLES

14 maisons individuelles de 130m 2

Avec la valeur forfaitaire habitation de 2011

Calcul pour les 100 premiers m 2 qui ont un abattement de 50% :

(0,03 x 100 x 660)/2 = 1980/2 = 990 €

Calcul pour les 30 derniers m 2 sans abattement :

0,03 x 30 x 660 = 594 €

TA par maison = 990 + 594 = 1584 €

Avec la valeur forfaitaire habitation de 2012

((0,03 x 100 x 692)/2) + (0,03 x 30 x 692) = 1660,8 € par maison

Avec la valeur forfaitaire habitation de 2013

((0,03 x 100 x 724)/2) + (0,03 x30 x 724)] = 1737,6 € par maison

32

RAPPEL DU MODE DE CALCUL

DE LA TA

TA totale = TA pour les habitations + TA pour les installations annexes

TA = (Taux x Surface de plancher fiscale x Valeur forfaitaire habitation) + (Taux x

Valeur forfaitaire de l’installation)

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

II. LA TAXE D’AMENAGEMENT

Illustrations : détail du calcul

CALCUL POUR LES INSTALLATIONS ANNEXES

Installations annexes : 16 places de stationnement

0,03 x 2000 = 60€ par place de stationnement

TOTAL DE LA TA

Avec la valeur forfaitaire habitation de 2011

(14 x 1584) + (16 x 60 ) = 23 136 €

Avec la valeur forfaitaire habitation de 2012

(14 x 1661) + (16 x 60 ) = 24 214 €

Avec la valeur forfaitaire habitation de 2013

(14 x 1738) + (16 x 60 ) = 25 292 €

33

Surface totale 12 600m 2

14 maisons individuelles de

130 m 2 en moyenne de surface de plancher fiscale (SHON 140 m 2 ), avec 1 place de stationnement en annexe

Réhabilitation d’un bâtiment en

10 logements accolés, sans création de surface habitable)

16 places de stationnement

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

II. LA TAXE D’AMENAGEMENT

Illustrations

TLE à 3%

14 x 1 862€ = 26 068€

Valeur forfaitaire

Taux TLE commune

(%)

1%

2%

3%

4%

5%

≤80m 2

(€/m 2 )

370

370

370

370

370

81m

2

≤ x

≤170m 2

(€/m

2

)

≤171m 2

(€/m 2 )

541

541

541

541

541

711

711

711

711

711

SHON

(m 2 )

140

140

140

140

140

Part de la SHON

≤80m 2

>80m 2 et

≤170m

2

>170m 2

80

80

60

60

0

0

80

80

80

60

60

60

0

0

0

Valeur immobilière

≤80m 2

(€)

>80m

2 et

≤170m 2

(€)

>170m 2

(€)

29 600 32 460

29 600 32 460

0

0

TLE

(€)

621

1 241

29 600 32 460

29 600 32 460

29 600 32 460

TA à 3 %

2011 (660/m 2 ) : (14 x 1 584€) + (16 x 60€) = 23 136 €

2012 (692/m 2 ) : (14 x 1 661€) + (16 x 60€) = 24 214 €

0

0

0

1 862

2 482

3 103

2013 (724/m 2 ) : (14 x 1 738€) + (16 x 60€) = 25 292 €

PVR

60 000 / 12 600m 2 = 4,76/m 2 terrain (voie incluse)

Le lotisseur répercute ce coût sur les charges foncières

34

UA Secteur sous équipé: tissu ancien avec des réseaux obsolètes et sous dimensionnés

UB et UZ Secteurs urbanisés récemment : suffisamment

équipés pour accueillir une densification raisonnée

AU Secteur non équipé

Taxe d aménagement

Taux au delà de 10%

Taux entre 5% et 10%

Taux entre 1% et 5%

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

II. LA TAXE D’AMENAGEMENT

Sectorisation du taux de la part (inter)communale de la TA

35

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

II. LA TAXE D’AMENAGEMENT

Part (inter)communale de la TA

CONTRIBUTION AU FINANCEMENT DES ÉQUIPEMENTS PUBLICS

Calibrage des équipements et donc des investissements de la collectivité en fonction du projet (communal ou communautaire)

0. État initial

Secteur à urbaniser (AU)

1. Réalisation de travaux d aménagement par la collectivité

36

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

II. LA TAXE D’AMENAGEMENT

Versement pour sous-densité

OPTIMISATION DE L’UTILISATION DU FONCIER AU

REGARD DU PROJET COMMUNAL

En cas d’utilisation du foncier inadéquate par rapport au projet communal, application du Seuil minimum de densité au terrain accueillant la construction puis paiement du Versement pour sous densité

2. Application du Versement pour sous densité

37

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

III. LE VERSEMENT POUR SOUS DENSITE

38

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

III. LE VERSEMENT POUR SOUS DENSITE

Objet et affectation

Objet

Incitation des constructeurs à utiliser pleinement la constructibilité d un terrain

«�En vue de financer les actions et opérations contribuant à la réalisation des objectifs définis à l’article L121-1, les communes et

établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière de PLU ou de POS peuvent instituer, par délibération, un seuil minimal de densité en deçà duquel un versement pour sous-densité est dû…�»

Affectation

Produit attribué au budget des communes ou EPCI.

Institution

Instauration facultative par les communes ou EPCI par une délibération. Le seuil minimal de densité doit être défini dans un document graphique annexé au PLU à titre d’information.

39

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

III. LE VERSEMENT POUR SOUS DENSITE

Champ d’application

Champ d’application

Par secteurs du territoire de la commune ou de l’EPCI, dans les zones urbaines (U) et à urbaniser (AU).

S’applique aux «�constructions nouvelles�» : les extensions et locaux annexes aux bâtiments ne sont pas considérés comme des constructions nouvelles, ni les constructions sur les terrains de campings ou parcs résidentiels des loisirs

Durée

Fixé pour une durée minimale de 3 ans.

Effet

En cas d’institution, suppression de plein droit sur l’ensemble du territoire du versement pour dépassement du plafond légal de densité

40

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

III. LE VERSEMENT POUR SOUS DENSITE

Champ d’application

Fait générateur

Pour toute construction nouvelle d'une densité inférieure au seuil minimal de densité (SMD) :

- Autorisation de construire, expresse ou tacite

-  Procès-verbal constatant la ou les infractions.

Redevable

Le bénéficiaire de l’autorisation ou l’auteur de l’infraction.

41

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

III. LE VERSEMENT POUR SOUS DENSITE

Seuil minimal de densité

Définition de la densité d’une construction

Rapport entre la surface de plancher d'une construction (SdPF) et la surface de l’unité foncière sur laquelle elle doit être implantée.

Unité foncière : hors parties rendues inconstructibles pour des raisons physiques ou du fait de prescriptions et de servitudes administratives.

Si une construction nouvelle s’implante sur un terrain où il y a déjà une construction, on prend en compte la surface de plancher des bâtiments déjà édifiés et non destinés à être démolis.

Fixation du SMD

Densité maximale x 0,5 ≤ SMD ≤ Densité maximale x 0,75

Exemples : si le COS=1, le SMD sera compris entre 0,5 et 0,75 si le COS=0,6, le SMD sera compris entre 0,3 et 0,45.

42

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

III. LE VERSEMENT POUR SOUS DENSITE

Mode de calcul

VERSEMENT POUR SOUS DENSITÉ

=

VALEUR DÉCLARÉE DU TERRAIN

2 x

SURFACE RÉSULTANT DU SMD – SURFACE CONSTRUITE

SURFACE RÉSULTANT DU SMD

43

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

III. LE VERSEMENT POUR SOUS DENSITE

Mode de calcul

VERSEMENT POUR SOUS DENSITÉ

=

VALEUR DÉCLARÉE DU TERRAIN

2 x

SURFACE RÉSULTANT DU SMD – SURFACE CONSTRUITE

SURFACE RÉSULTANT DU SMD

Valeur déclarée du terrain

Déclaration par le pétitionnaire pour une construction d'une densité inférieure au SMD.

Valeur appréciée à la date du dépôt de la demande de permis de construire.

44

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

III. LE VERSEMENT POUR SOUS DENSITE

Mode de calcul

VERSEMENT POUR SOUS DENSITÉ

=

VALEUR DÉCLARÉE DU TERRAIN

2 x

SURFACE RÉSULTANT DU SMD – SURFACE CONSTRUITE

SURFACE RÉSULTANT DU SMD

VALEUR plafonnée du vsd

25 % de la valeur du terrain.

Exception

En cas de présence de servitudes administratives empêchant d’atteindre le SMD, le VSD n’est pas redevable.

45

DE PLEIN DROIT

FACULTATIVES PAR LES

COLLECTIVITÉS COMPÉTENTES,

CHACUNE POUR LEUR PART

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

III. LE VERSEMENT POUR SOUS DENSITE

Exonérations

-  Services publics ou d'utilité publique

-  Habitations ou hébergements bénéficiant d un PLA-I

-  Surfaces d exploitation des bâtiments agricoles et centres

équestres

-  Aménagements prescrits par des PPR

-  Reconstruction à l identique d un bâtiment détruit depuis moins de 10 ans

-  Constructions de moins de 5m 2

-  Logements sociaux bénéficiant du taux réduit de TVA

-  Surfaces, au delà des 100 premiers m 2 , pour les habitations principales bénéficiant d un PTZ

-  Locaux à usage industriel et commerces de détail (<400m2)

-  Travaux sur les immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l inventaire des monuments historiques

46

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

III. LE VERSEMENT POUR SOUS DENSITE

Rescrit fiscal

Procédure de rescrit

Possibilité pour un contribuable de demander à l’administration de l’État :

-  La détermination de la surface de l’unité foncière non prise en compte pour déterminer la densité de construction pour raisons physiques ou servitudes administratives

-  L’estimation motivée et détaillée de la constructibilité maximale

(nature du sol, configuration des parcelles, …) si pas de COS.

Délai de 3 mois pour une réponse motivée.

Les propositions de solution présentées par le contribuable sont opposables et engagent l’administration.

Si pas de réponse :

-  SMD plafonné aux trois quarts de la densité maximale déclarée.

47

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

III. LE VERSEMENT POUR SOUS DENSITE

Illustration

Surface moyenne du terrain (m

2

)

800

Valeur moyenne du foncier (€/m

2

)

70

Valeur déclarée du terrain (€)

56 000

Surface simplifiée réelle (SdPF, m

2

)

150

2

Densité maximale autorisée (COS)

0,4

Surface maxi autorisée

(m

2

)

320

Seuil minimal de densité

(entre 0,5 et 0,75 ) x COS

0,2

0,25

0,3

Versement pour sous densité (€)

7 000

Surface mini

(m

2

)

200

Plafond VSD (€)

(valeur du terrain/4)

14 000

48

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

III. LE VERSEMENT POUR SOUS DENSITE

Illustration

OPÉRATION GÉNÉRALEMENT OBSERVÉE : LOTISSEMENT STANDARD

Terrain de 1,9 hectares

Taxe à 5 %

23 logements (surface de plancher fiscale :130m 2 )

23 parcelles d’une superficie moyenne : 600m 2 densité résidentielle brute : 12 logements/hectare

COS issu du règlement PLU : 0,3

SdPF construite : 2 990m 2

Produit de la taxe = ???? x 23 = ????

SMD = 0,15

Minimum à construire par parcelle = ????

x ????

= ????

m 2

è Produit attendu du VSD = ????

49

LE SMD

Rappel du mode de calcul du

SMD :

0,5 x COS < SMD < 0,75 x COS

COS = 0,3

0,5 x 0,3 = 0,15

0,75 x 0,3 = 0,225

0,15 < SMD < 0,225

La commune peut choisir n’importe quelle valeur entre

0,15 et 0,225 pour fixer son

SMD.

Ici la commune a choisi le SMD minimum, à savoir 0,15

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

III. LE VERSEMENT POUR SOUS DENSITE

Illustration : détail du calcul

CALCUL DE LA TA

((0,05 x 100 x 724)/2) + (0,05 x 30 x 724) = 2896 € par logement

CALCUL DU VSD

23 logements (surface de plancher fiscale :130m 2 )

23 parcelles d’une superficie moyenne : 600m 2

SMD = 0,15

Minimum à construire par parcelle

Min = SMD x surface de la parcelle = 0,15 x 600 = 90 m 2

Différence entre le minimum à construire et la surface réelle

Surface réelle > surface minimum

Donc pas de VSD

50

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

III. LE VERSEMENT POUR SOUS DENSITE

Illustration

OPÉRATION GÉNÉRALEMENT OBSERVÉE : LOTISSEMENT STANDARD

Terrain de 1,9 hectares

Taxe à 5 %

23 logements (surface de plancher fiscale :130m 2 )

23 parcelles d’une superficie moyenne : 600m 2 densité résidentielle brute : 12 logements/hectare

COS issu du règlement PLU : 0,3

SdPF construite : 2 990m 2

Produit de la taxe = 2 896 € x 23 = 66 608 €

SMD = 0,15

Minimum à construire par parcelle = 0,15 x 600 = 90 m 2

è Produit attendu du VSD = 0 €

51

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

III. LE VERSEMENT POUR SOUS DENSITE

Illustration

OPÉRATION GÉNÉRALEMENT OBSERVÉE : LOTISSEMENT STANDARD

Terrain de 1,9 hectares

Taxe à 5 %

23 logements (surface de plancher :130m 2 )

23 parcelles d’une superficie moyenne : 600m 2 densité résidentielle brute : 12 logements/hectare

COS issu du règlement PLU : 0,6

SdPF construite : 2 990m 2

Produit de la taxe = ????

SMD = 0,3

Valeur déclarée du terrain de 600 m 2 = 35 000 €

Minimum à construire par parcelle = ????

x ????

= ????

è Produit attendu du VSD = ???? par maison = ????

52

LE SMD

COS = 0,6

0,3 < SMD < 0,45

Ici la commune a choisi un SMD

= 0,3

RAPPEL DU MODE DE CALCUL DU

VSD

VSD = ( valeur terrain /2) x

(( surface minimum – surface réelle ) / surface minimum )

Attention ! La valeur du VSD ne doit pas dépasser 25% de la valeur du terrain.

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

III. LE VERSEMENT POUR SOUS DENSITE

Illustration : détail du calcul

CALCUL DU VSD

23 logements (surface de plancher fiscale :130m 2 )

23 parcelles d’une superficie moyenne : 600m 2

SMD = 0,3

Valeur déclarée du terrain de 600 m 2 = 35 000 €

2

Minimum à construire par parcelle

Min = SMD x surface de la parcelle = 0,3 x 600 = 180 m 2

Différence entre le minimum à construire et la surface réelle

Surface réelle < surface minimum

Donc le lotissement est soumis au VSD

VSD = (35000/2) x ((180 – 130)/180) = 4861,11 € par logement

Plafond du VSD

0,25 x valeur du terrain = 0,25 x 35000 = 8750 €

VSD < plafond du VSD è pas de problème

53

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

III. LE VERSEMENT POUR SOUS DENSITE

Illustration

OPÉRATION GÉNÉRALEMENT OBSERVÉE : LOTISSEMENT STANDARD

Terrain de 1,9 hectares

Taxe à 5 %

23 logements (surface de plancher :130m 2 )

23 parcelles d’une superficie moyenne : 600m 2 densité résidentielle brute : 12 logements/hectare

COS issu du règlement PLU : 0,6

SdPF construite : 2 990m 2

Produit de la taxe = 66 608 €

SMD = 0,3

Valeur déclarée du terrain de 600 m 2 = 35 000 €

Minimum à construire par parcelle = 0,3 x 600 = 180 m 2

è Produit attendu du VSD = 4861 € par maison = 111803 €

54

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

III. LE VERSEMENT POUR SOUS DENSITE

Illustration

PROJET COMMUNAL : LOTISSEMENT ET HABITAT INTERMÉDIAIRE

Terrain de 1,9 hectare

46 logements dont :

-  5 maisons individuelles isolées

-  6 maisons individuelles accolées è logements sociaux

-  23 maisons en bande

-  12 logements en petit collectif + 18 stationnements

-  et un petit équipement

35 parcelles habitat d’une superficie moyenne : 260m 2 (entre 225 et

360m 2 ) (hors équipement)

Révision du PLU

COS : 0,8

Seuil minimal de densité : 0,4

SdPF minimale attendue hors équipement public = 5 980 m 2

55

Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 3, LA FISCALITE DE L’AMENAGEMENT

III. LE VERSEMENT POUR SOUS DENSITE

Illustration

PROJET COMMUNAL : LOTISSEMENT ET HABITAT INTERMÉDIAIRE

Terrain de 1,9 hectare

35 parcelles d’une superficie moyenne : 260m 2 (entre 225 et 360m 2 )

SdPF moyenne par logement = 130 m 2

6 logements sociaux exonérés de TA

Equipement exonéré de TA

Produit de la taxe = ????

Surface minimale à construire par parcelle = 104 m 2

è Produit attendu du VSD = ????

56

LE SMD

COS = 0,8

0,4 < SMD < 0,6

Ici la commune a choisi un

SMD = 0,4

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

III. LE VERSEMENT POUR SOUS DENSITE

Illustration : détail du calcul

CALCUL DE LA TA

5 maisons individuelles isolées, 23 maisons en bande, 12 logements en petit collectif,18 stationnements. SdPF moyenne par logement = 130 m 2

((0,05 x 100 x 724)/2) + (0,05 x 30 x 724) = 2896 € par logement

2000 x 0,05 = 100 € par place de stationnement

TA = (2896 x (5 + 23 + 12)) + (100 x 18) = 117640 €

CALCUL DU VSD

35 logements (surface de plancher fiscale :130 m 2 )

35 parcelles d’une superficie moyenne : 260 m 2

SMD = 0,4

Minimum à construire par parcelle

Min = SMD x surface de la parcelle = 0,4 x 260 = 104 m 2

Différence entre le minimum à construire et la surface réelle

Surface réelle > surface minimum.

Donc pas de VSD.

57

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

III. LE VERSEMENT POUR SOUS DENSITE

Illustration

PROJET COMMUNAL : LOTISSEMENT ET HABITAT INTERMÉDIAIRE

Terrain de 1,9 hectare

35 parcelles d’une superficie moyenne : 260m 2 (entre 225 et 360m 2 )

SdPF moyenne par logement = 130 m 2

6 logements sociaux exonérés de TA

Equipement exonéré de TA

Produit de la taxe = 115 840 + 1800 = 117 640 €

Surface minimale à construire par parcelle = 104 m 2

è Produit attendu du VSD = 0 €

58

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IV. LES PARTICIPATIONS

59

LA PARTICIPATION POUR VOIRIE

ET RÉSEAUX (PVR)

ARTICLE L 332-11-1 DU CU

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IV. LES PARTICIPATIONS

La participation pour voirie et réseaux

Objet

La PVR permet aux communes de financer au moins une partie des travaux d’aménagement de :

-  voies : y compris éclairage public et évacuation des eaux pluviales,

-  réseaux : eau potable, électricité assainissement, réseaux de communication en souterrain.

Il peut s’agir de constructions nouvelles ou d’améliorations d’aménagements déjà existants.

Financement : études préalables, acquisition de terrains et travaux.

Champ d’application

Les terrains dans une bande de 80 m de chaque côté de la voie

(modulable entre 60 et 100 m). Participation au prorata de la superficie du terrain.

La commune peut décider d’exonérer les logements sociaux ou d’exclure les terrains inconstructibles (pour raisons physiques ou servitudes administratives).

Fait générateur : délivrance du PC ou du permis de lotir. Possibilité pour le propriétaire de préfinancer les aménagements par convention.

60

LA PARTICIPATION POUR VOIRIE

ET RÉSEAUX (PVR)

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IV. LES PARTICIPATIONS

La participation pour voirie et réseaux

Institution de la PVR

Depuis le 1 er mars 2012 : il n’est possible d’instituer la PVR que dans les communes où la TA < 5% et seulement jusqu’à fin 2014.

A partir du 1 er janvier 2015 : impossible d’instituer de nouvelles PVR mais maintien de celles existantes (jusqu’à ce que la commune y mette fin).

Deux délibérations du conseil municipal :

- délibération générale : instauration de la PVR sur la commune

(même pour les communes sans document d’urbanisme),

- délibérations spécifiques : pour chaque aménagement, une nouvelle délibération précise les travaux pris en compte et le calcul de la participation.

La PVR peut se cumuler avec la TA, mais elle ne se cumule pas avec la ZAC et le PUP.

61

LE PROJET URBAIN

PARTENARIAL (PUP)

ARTICLE L 332-11-3 DU CU

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IV. LES PARTICIPATIONS

Le projet urbain partenarial

Objet

Le PUP permet aux communes d’assurer, par des personnes privées, le financement d’équipements publics rendus nécessaires par une opération privée.

Champ d’application

Zone U ou AU/(NA) du PLU/POS. Un PUP ne peut pas être conclu avec une carte communale ou en l’absence de document d’urbanisme.

Le PUP ne se cumule pas avec la PVR ni avec la ZAC. Le PUP entraine l’exonération de la part (inter)communale de la TA.

Définition de la participation : aucun mode de calcul n’est donné, le paiement peut se faire sous forme de contribution financière ou d’apport de terrains (bâtis ou non), le paiement peut être versée avant les travaux ou échelonné (à l’appréciation des parties).

62

LE PROJET URBAIN

PARTENARIAL (PUP)

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IV. LES PARTICIPATIONS

Le projet urbain partenarial

Les équipements finançables par le PUP

- équipements qui ont un lien direct avec la future opération et dans la mesure de ce qui est rendu nécessaire par l’opération (lien direct et proportionnalité)

- travaux susceptibles d’être financés :

-  voirie et réseaux, y compris aménagement de carrefours,

élargissement de voies existantes (trottoirs, pistes cyclables…), extensions ou renforcements de réseaux (>100 m).

-  équipements de superstructure : scolaires, sportifs, socioculturels

Coût d’un équipement entendu au sens large : études, acquisition du foncier, travaux, frais divers.

Les équipements exclus du PUP

-  équipements propres

-  équipements sans lien direct

63

LE PROJET URBAIN

PARTENARIAL (PUP)

ARTICLE R 332-25 DU CU

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IV. LES PARTICIPATIONS

Le projet urbain partenarial

Institution du PUP

Le PUP est un contrat : signature d’une convention entre les 2 parties.

Partenaire public :

- commune ou EPCI compétent en matière de PLU (si la commune n’a pas transféré sa compétence PLU, elle peut transférer sa compétence

PUP à un EPCI via une délibération autorisant la signature de la convention)

- Etat dans les Opérations d’Intérêt National

Partenaire privé :

- Aménageur, constructeur

- Propriétaires, s’il est possible de définir leurs projets de construction ou d’aménagement (pour s’assurer du lien direct et, surtout, de la proportionnalité)

64

Le projet urbain partenarial (PUP)

Article R 332-25 du CU

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IV. LES PARTICIPATIONS

Le projet urbain partenarial

Contenu de la convention :

-  Périmètre

-  Projet d’aménagement et de construction (terrains d’assiette, description, calendrier prévisionnel de réalisation)

-  Équipements publics rendus nécessaires (description, coût prévisionnel, part du coût mis à contribution, délais de réalisation)

-  Prise en charge financière des équipements publics (montant,

échéancier – dates fixes ou flottantes, possibilité d’apport immobilier sans travaux – terrains, révision éventuelle en cas de projet différent

-  exclusion de la part locale de la TA (exonération de 10 ans au plus)

La convention est tenue à disposition du public en mairie et fait l’objet de mesures de publicité : affichage en mairie et publication au recueil des actes administratifs. La convention est exécutoire à partir de la date de son affichage en mairie ou au siège de l’EPCI.

Le périmètre est annexé au PLU

65

Le projet urbain partenarial (PUP)

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IV. LES PARTICIPATIONS

Le projet urbain partenarial

Les garanties accordées dans le cadre du projet urbain partenarial

- non-cumul des contributions de même objet

- inscription au registre municipal des participations d’urbanisme

- répétition de l’indu (action possible dans les 5 ans du paiement ou de l’inscription au registre) si illégalité formelle (délibération, incompétence…) ou illégalité au fond (lien direct, proportionnalité)

Les avantages du PUP

Souplesse indéniable (dès lors que le « lien direct » est établi, possibilités de financement d’équipements divers, qu’aucune participation antérieure ne permettait réellement de financer hors ZAC ou PAE)

Les inconvénients du projet urbain partenarial

- Absence de lisibilité globale : risque de PUP «�individuels�», difficulté de conclure des PUP ultérieurs pour des équipements «�partagés�»

- Possibilité de partenariat déséquilibré : un «�miroir aux alouettes�» pour certaines petites communes, un «�chantage�» à la délivrance des autorisations d’urbanisme

- En s’écartant des principes de lien direct et de proportionnalité, c’est la collectivité qui prend les risques financiers (possible actions en répétition de l’indu)

66

LA ZONE D’AMÉNAGEMENT

CONCERTÉ (ZAC)

ARTICLE L 311-4 DU CU

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IV. LES PARTICIPATIONS

La zone d’aménagement concerté

Objet

La ZAC est une procédure d’aménagement qui dispose d’un mode de financement spécifique des équipements publics rendus nécessaires par les aménagements prévus.

La ZAC ne permet pas de financer des équipements publics d’initiative privée (à la différence du PUP).

Champ d’application

Est mis à la charge de l’aménageur le coût des équipements publics

à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions. En cas d’équipements à plus grande capacité, le coût à la charge de l’aménageur est proportionnel aux besoins engendrés par la ZAC.

Institution de la ZAC

Négociation de la participation au regard du bilan prévisionnel d’opération

Contractualisation de la participation dans la concession d’aménagement signée entre la collectivité et l’aménageur.

67

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

V. LES IMPOTS

68

ARTICLE 1407 BIS DU CGI

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

V. LES IMPOTS

La taxe d’habitation sur les logements vacants

Champ d’application

Taxe facultative instaurée par les communes ou EPCI ayant adoptés un PLH.

Les logements vacants au 1 er janvier de l’année d’imposition et depuis 5 ans consécutifs.

Les logements doivent être à usage d’habitation, ayant un confort minimum et non meublés (et donc non soumis à la TH).

Redevable

Le propriétaire, usufruitier, ou preneur de bail à construction/ réhabilitation, mandataire du logement vacant.

La durée de la vacance s’apprécie à l’égard du même propriétaire.

Calcul

Le taux est fixé par la collectivité et s’applique à la valeur locative du logement. Il n’y a pas d’abattement;

Exonérations : vacance involontaire, logement devant faire l’objet de travaux importants (> 25% de la valeur), logement occupé 30 jours consécutifs, résidences secondaires.

69

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

V. LES IMPOTS

Taxes sur la cession de terrains rendus constructibles

L’objet de ces taxes et de faire participer le propriétaire aux coûts des équipements qui ont valorisé son terrain. Elles sont cumulables l’une avec l’autre.

LA TAXE SUR LA CESSION À TITRE

ONÉREUX DE TERRAINS NUS

RENDUS CONSTRUCTIBLES

ARTICLE 1605 NONIES DU CGI

Champ d’application

Taxe instaurée par la loi ENL de 2006. Taxe forfaitaire sur la cession onéreuse de terrains nus devenus constructibles du fait de leur classement en zone U ou AU du PLU. Seule la première cession est imposable.

La taxe est affectée à un fonds pour l’installation de jeunes agriculteurs.

Le redevable est le cédant du terrain.

Calcul

Le taux s’applique à la plus-value réalisée par le cédant :

-  5% quand la plus-value est entre 10 et 30 fois le prix d’acquisition

-  10% quand la plus-value > 30 fois le prix d’acquisition.

Abattement : réduction de 10%/an à partir de la 9 ème année après le classement en zone constructible.

Exonérations : prix de cession < 15 000€, prix de cession < 10 fois le prix d’acquisition.

70

LA TAXE SUR LA CESSION DE

TERRAINS DEVENUS

CONSTRUCTIBLES

ARTICLE 1529 DU CGI

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

V. LES IMPOTS

Taxes sur la cession de terrains rendus constructibles

Champ d’application

Taxe facultative instaurée par la commune ou l’EPCI compétent pour l’élaboration des documents d’urbanismes locaux.

Taxe forfaitaire sur la cession onéreuse de terrains nus devenus constructibles du fait de leur classement en zone constructible.

Seule la première vente est imposable.

Le redevable est le cédant du terrain.

Calcul

Le taux est de 10% et s’applique soit à la plus-value, soit à 2/3 du prix de cession quand on ne connaît pas le prix d’acquisition.

Exonérations : prix de cession < 15 000€, prix de cession < 3 fois le prix d’acquisition, terrains constructibles depuis plus de 18 ans, terrains échangés dans le cadre du remembrement, le terrain est un dépendance immédiate et nécessaire d’une habitation principale.

71

LA MAJORATION DE LA TAXE

FONCIÈRE SUR LES PROPRIÉTÉS

NON BÂTIES DES TERRAINS

CONSTRUCTIBLES

ARTICLE 1396 DU CGI

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

V. LES IMPOTS

Majoration de la taxe foncière

Objet

Taxe facultative instaurée par la commune pour lutter contre la rétention foncière.

Champ d’application

Une liste de terrains en zone U dressée par le maire.

Le redevable est le propriétaire du terrain.

Calcul

La valeur locative qui sert à la définition de la TFBN est majorée de 0 à

3€/m 2 pour la part revenant aux communes.

La majoration ne peut > 3% d’une valeur forfaitaire moyenne/m 2 définie par décret (valeur moyenne des terrains dans la situation géographique).

Abattement : la surface retenue pour le calcul de la majoration est réduite de 1 000 m 2 .

Exonérations : les terrains des EPF, les terrains classés < 1 an en zone U, les terrains qui vont être construits (en ZAC, ou qui ont obtenu une autorisation d’urbanisme), les parcelles accueillant une construction passible de la TH.

72

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

VI. MAÎTRISE DU FONCIER : INTRODUCTION

73

ZONE N

ZONE A

ZONE U

ZONES AU (à règlement) ou 2AU/AU strict

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

VI. INTRODUCTION

Rappel du zonage

Secteurs, équipés ou non, à protéger en raison de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, de l'existence d'une exploitation forestière, de leur caractère d'espaces naturels.

Secteurs, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.

Secteurs déjà urbanisés et secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.

Secteurs à caractère naturel destinés à être ouverts à l'urbanisation avec capacité des réseaux suffisante à la périphérie immédiate de la zone.

Capacité insuffisante des réseaux. Ouverture à l urbanisation après modification ou révision du PLU.

74

ZONE AU

Aménagement et équipement

Réalisation des constructions

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

VI. INTRODUCTION

Rappel du zonage

1AU - Capacité SUFFISANTE des réseaux (voies, eau, électricité et, le cas échéant, assainissement) à la périphérie immédiate de la zone au regard des constructions à venir

Définis par le règlement et les orientations d'aménagement

Réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble ou

Au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus

2AU - Capacité INSUFFISANTE des réseaux (voies, eau, électricité et, le cas échéant, assainissement) à la périphérie immédiate de la zone au regard des constructions à venir

Possibilité de subordonner l ouverture à une modification ou à une révision du plan local d'urbanisme

75

OBJET DE LA ½ JOURNÉE

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

VI. INTRODUCTION

Quels sont les outils pour maitriser le foncier ?

Comment maitrise-t-on une opération lorsque l’on a pas la maitrise foncière ?

Pourquoi est-ce si important de maitriser le foncier ?

è le différentiel de prix important entre le terrain agricole et le terrain constructible

Question : à qui va la plus-value sur le foncier ?

76

L’EQUILIBRE PREVISIONNEL

DU LOTISSEUR

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

VI. INTRODUCTION

Le compte à rebours du lotisseur

DEPENSES

Viabilisation

Fonction de la taille du terrain, le programme,…

+

RECETTES

Prix de revient

=

Surface utile x

Prix de vente / m 2

Donné par le marché et le droit des sols

+

Marge brute

Un pourcentage des recettes

Participations fixées par la collectivité

+

Foncier Seul poste ajustable

77

EXEMPLE

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

VI. INTRODUCTION

Le compte à rebours du lotisseur

L’aménagement d’un lotissement de 8 lots de 800 m 2 chacun.

Vu le marché local, le prix de vente du lot viabilisé est estimé à

58€/m 2 .

La viabilisation des 8 lots a été calculée à 176 000 € soit 22 000

€ par lot.

Le lotisseur se prend une marge brute de 25% du prix de revient.

La commune a négocié avec le lotisseur une participation de 24

000 €.

Quelle est la charge foncière admissible par le lotisseur ?

78

EXEMPLE

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

VI. INTRODUCTION

Le compte à rebours du lotisseur

Charge foncière = Prix de revient – ( viabilisation + marge brute + participations)

CALCUL DE LA CHARGE FONCIERE

8 lots de 800 m

2

à 58 €/m

2

8 x 800 x 58 371 200 € Prix de revient

-

Coût de viabilisation

+

Marge brute

+

Participation

=

Charge foncière

25% du prix de revient

176 000 €

371 200 x 25% 92 800 €

24 000 €

78 400€

Soit 12,25 €/m 2

79

EXEMPLE

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

VI. INTRODUCTION

Le compte à rebours du lotisseur

Si le prix du vente du m

2

viabilisé est à 65 €/m

2

CALCUL DE LA CHARGE FONCIERE

8 lots de 800 m 2 à 65€/m 2 8 x 800 x 65 416 000 € Prix de revient

-

Coût de viabilisation

+

Marge brute

+

Participation

=

Charge foncière

25% du prix de revient 416 000 x 25%

176 000 €

104 000 €

24 000 €

112 000 €

Soit 17,5 €/m 2

L’ÉVOLUTION DES PRIX

FONCIERS 2000-2005

Charge foncière

Participations

Marge brute

Viabilisation

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

VI. INTRODUCTION

Le compte à rebours du lotisseur

Prix de vente du lot : 100 000 €

47 000

Prix de vente du lot : 45 000 €

8 750

3 000

11 250

22 000

3 000

25 000

25 000

81

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

VII. LES OUTILS DE MAÎTRISE DU FONCIER

82

ASSOCIATION FONCIERE

URBAINE

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

VII. LES OUTILS DE MAÎTRISE DU FONCIER

Association foncière urbaine (AFU)

Définition : Les AFU (associations foncières urbaines) sont des associations syndicales, constituées entre propriétaires intéressés, pour l'exécution de travaux et d’opérations.

Objectifs : Offrir la possibilité de faire à plusieurs ce qu’il est impossible de faire seul : remembrement de parcelles, la modification de l'assiette des droits de propriété, la réalisation des travaux d'équipement et d'aménagement…

Points particuliers : il existe des AFU libres (personnes de droit privé), autorisées ou forcées (établissements publics administratifs)

RECAPITULATIF

ASSOCIATION

FONCIERE URBAINE

PRINCIPE

Mutualisation des forces d’action

-

CONDITION AVANTAGE

- opportunité financière

-

  aménagement sans appropriation publique préalable

LIMITE

Difficile si trop de propriétaires

PRÉCAUTION

Faire un bilan des

économies et coûts induits par la création d’une AFU autorisée

83

EMPLACEMENTS RESERVES

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

VII. LES OUTILS DE MAÎTRISE DU FONCIER

Emplacement réservé

Définition : Terrains réservés pour la réalisation de voies, d’ouvrages publics, des installations d’intérêt général, des espaces verts.

Objectif : Anticiper l’acquisition de terrains qui seront nécessaires à la réalisation d’équipements, de logements sociaux, geler tout autre projet de construction sur l’emplacement.

Points particuliers : Les terrains ne peuvent recevoir d’autre affectation que celle définie. La commune est prioritaire pour l’acquisition. Les propriétaires peuvent faire valoir leur droit de délaissement.

RECAPITULATIF

EMPLACEMENT

RÉSERVÉ

PRINCIPE

Anticiper/Geler

CONDITION

Périmètre à définir -

Motif

AVANTAGE

Changement possible du bénéficiaire

LIMITE PRÉCAUTION

Durée (contentieux) Droit de délaissement

84

DROIT DE PREEMPTION

URBAIN

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

VII. LES OUTILS DE MAÎTRISE DU FONCIER

Droit de préemption urbain

Définition : Le DPU donne à la commune la priorité pour l’achat d’un bien mis en vente.

Objectif : Acquérir prioritairement des biens mis en vente.

Point particuliers : Le DPU est institué par la commune en vue d’un projet d’aménagement (réserves foncières, réalisation d’actions ou d’opérations) dans l’intérêt général.

RECAPITULATIF

PREEMPTION

PRINCIPE

 

Se placer comme acquéreur prioritaire

CONDITION

U ou AU - Périmètre

à définir - Motif

AVANTAGE

Fixe le prix de référence

LIMITE

Moment non choisi

– Renoncement possible – Capacité financière

PRÉCAUTION

Droit de délaissement -

Dispersion

85

ZONE D’AMENAGEMENT

DIFFERE

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

VII. LES OUTILS DE MAÎTRISE DU FONCIER

Zone d’aménagement différé

Définition : Secteur créé par l’Etat à l’intérieur duquel un droit de préemption s’applique pendant 6 ans renouvelables.

Objectifs : Acquérir en vue de réaliser une opération dont le programme n’est pas encore connu.

Points particuliers : La ZAD peut couvrir des zones urbaines et naturelles. Dans l’acte de création, le bénéficiaire de la ZAD doit

être indiqué. Un périmètre provisoire peut être créé dès le lancement de la procédure de création de la ZAD.

RECAPITULATIF

ZONE

D’AMENAGEMENT

DIFFERE

PRINCIPE CONDITION AVANTAGE

Se placer comme acquéreur prioritaire

- Limiter la hausse du prix du foncier

 

U, AU ou N - Périmètre

à définir - Motif

Fixe le prix de référence

LIMITE PRÉCAUTION

Moment non choisi –

Renoncement possible

– Capacité financière

Droit de délaissement

- Dispersion

86

DECLARATION D’UTILITE

PUBLIQUE

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

VII. LES OUTILS DE MAÎTRISE DU FONCIER

Déclaration d’utilité publique / expropriation

Définition : Acte par lequel la commune indique son intention de recourir à une procédure d’expropriation, dans un but d’utilité publique, et identifie les parcelles à exproprier.

Objectifs : Obtenir sous forme d’une cession forcée le transfert d’un bien immobilier.

Points particuliers : une enquête publique doit précéder la DPU. La déclaration d’utilité publique est prononcé par une autorité de l’Etat.

RECAPITULATIF

PRINCIPE

Obliger à céder

EXPROPRIATION

CONDITION

Déclaration d Utilité

Publique

AVANTAGE

Dernière solution

LIMITE

Politiquement lourd

– Capacité financière

PRÉCAUTION

Prix supérieur au prix de référence

87

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

VII. LES OUTILS DE MAÎTRISE DU FONCIER

Tableau récapitulatif

À L AMIABLE

ASSOCIATION

FONCIERE

URBAINE

PRINCIPE

Acheter

Mutualisation des forces d’action

Anticiper/Geler

-

-

CONDITION

Périmètre à définir

- Motif

AVANTAGE

Moins lourd politiquement

- opportunité financière

-

  aménagement sans appropriation publique préalable

Changement possible du bénéficiaire

LIMITE PRÉCAUTION

Capacité financière Dispersion

Difficile si trop de propriétaires

Faire un bilan des

économies et coûts induits par la création d’une AFU autorisée

Durée (contentieux) Droit de délaissement

EMPLACEMENT

RÉSERVÉ

PRÉEMPTION

ZONE

D’AMENAGEMENT

DIFFERE

EXPROPRIATION

Se placer comme acquéreur prioritaire

U ou AU -

Périmètre à définir

- Motif

Fixe le prix de référence Moment non choisi

– Renoncement possible – Capacité financière

Droit de délaissement -

Dispersion

Se placer comme acquéreur prioritaire

- Limiter la hausse du prix du foncier

 

U, AU ou N -

Périmètre à définir -

Motif

Fixe le prix de référence Moment non choisi –

Renoncement possible

– Capacité financière

Droit de délaissement

- Dispersion

Obliger à céder Déclaration d Utilité Publique

Dernière solution Politiquement lourd

– Capacité financière

Prix supérieur au prix de référence

88

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

VIII. L’EPFN

89

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

VIII. L’EPFN

Les Etablissement Public Fonciers

EPF = établissement public à caractère industriel et commercial

(EPIC) qui négocie et mène les procédures permettant de constituer des réserves foncières en amont de la phase de réalisation de projet d'aménagement public vocation principale = mutualiser moyens humains et financiers dans la gestion foncière compétences = maîtrise foncière, achat, portage, gestion, remise en

état des terrains (et donc sa possible dépollution), ainsi que gestion de l'ensemble des études utiles à cette maitrise foncière

Les EPF sont aptes a procéder par acquisition à l'amiable, par expropriation ou par le droit de préemption

Portent ensuite les biens acquis pendant une durée prédéterminée avant de les rétrocéder à la collectivité qui en a demandé l'acquisition

90

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

VIII. L’EPFN

En Normandie

1. Ingénierie foncière

Convention de réserve foncière

Programme d’action foncière

Convention d’action foncière

2. Résorption des friches

Pré-aménagement

Fond mutualisé d’intervention

3. Minoration foncière

Différé de paiement & logt social

Montages expérimentaux

4. Maintien services & commerces

Hôtels d’ent. en quartier sensible

Pépinière d’entreprises

Laboratoire R&D

Implantations industrielles majeures

Zones d’activité en gris

5. Les études foncières

Etudes d’urbanisme pré opérationnel

Observation foncière

Il existe deux types d'établissement public foncier�:

- les EPF d'État è EPFN en Normandie

- les EPF locaux

Les thèmes d’action de l’EPFN :

1. Action foncière

2. Recyclage foncier

3. Habitat

4. Développement économique

5. Etudes et observation foncière

91

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

VIII. L’EPFN

En Normandie

Pour chaque type de mission�: des objectifs définis, un dispositif, des conditions et des modalités de mise en œuvre

Le partenaire qui souhaite faire intervenir l'EPFN détermine le périmètre des propriétés dont il demande l'acquisition, précise la nature de son projet d'aménagement et s'engage par délibération à racheter, à terme, la réserve foncière

Si l’EPFN intègre l’opération à son programme pluriannuel, engagement contractuel avec la collectivité dont l’objet est d’acter le secteur d’intervention (un ou plusieurs biens), les outils fonciers

à utiliser, les modalités de gestion de la réserve foncière une fois constituée et les conditions de sa revente au partenaire ou à son aménageur.�

En fonction de l’action menée, rémunération de l’EPFN en % du prix d’acquisition de foncier, % du prix d’étude, … actualisation annuelle de 1%

92

LA VILLE DE BERNAY

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

VIII. L’EPFN

En Normandie

-  convention d'action foncière entre l’EPFN et la ville de Bernay afin de mettre en œuvre la stratégie de développement de la ville, à court et moyen terme

-  principaux objectifs :

1. constitution de réserves foncières pour permettre l'accueil d'activités industrielles, commerciales et artisanales nouvelles, en particulier, aux entrées nord et sud de la ville, en lien avec la déviation de la RN 138 et la future autoroute

A28 ;

-  2. le traitement de friches industrielles en périphérie de la ville ;

-  3. la reconquête d'espaces urbains dégradés ou délaissés, en centre-ville - immeubles insalubres ou friches d'activités - pour l'implantation d'équipements publics.

93

LA GRANDE HALLE A

LOUVIERS

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

VIII. L’EPFN

En Normandie

Action de l’EPFN sur le patrimoine

-  mise hors d'eau et hors d'air de la grande halle,

-  démolition, puis reconstruction de la charpente à l'identique,

-  traitement paysager des berges.

94

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier maîtrisé

95

LOTISSEMENT COMMUNAL

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier maîtrisé – Lotissement communal

Définition : Opération de division d’une propriété foncière ou de plusieurs propriétés contigües en vue de l’implantation de bâtiments.

Champ d’application : Division en plus de 2 lots, en moins de 10 ans.

Demande d’urbanisme nécessaire : La procédure de droit commun s’applique. Un permis d’aménager lorsque le lotissement prévoit la réalisation de voies et espaces communs ou lorsqu’il est situé dans un site classé ou en secteur sauvegardé. Pour les autres lotissements, une déclaration préalable est suffisante.

Avantages : Permet à la commune de maîtriser son développement, c’est une alternative à la ZAC pour les petites opérations.

Inconvénients : Faire attention à la qualité urbaine et paysagère.

96

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier maîtrisé – Lotissement communal

ACTEURS

PROPRIÉTÉ FONCIÈRE

OUTILS

RÈGLEMENTAIRES /

CONTRACTUELS

OUTILS FONCIERS

OUTILS FINANCIERS

Élément déterminant : Foncier détenu par la commune

Collectivité Op public/privé Particuliers

Collectivité Collectivité Particuliers

Règlement du PLU – Orientations d aménagement - Cahier

Charges du lotissement - Règlement du lotissement

-

Vente des terrains équipés - TFPB - TA

97

LOTISSEMENT DES COURTILS

BAZOUGES SOUS HEDE (35)

CONTEXTE

Commune de 1900 habitants

à 25 km au nord de Rennes

OBJECTIFS de la COMMUNE

Conserver son identité rurale

Diversifier l offre en logements

Minimiser les surfaces de voirie

PROGRAMME sur 2 ha

32 logements :

22 lots libres

10 logements locatifs

Parcelles de 300 à 700 m2

REALISATION 2004

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier maîtrisé – Lotissement communal

98

ASPECTS INNOVANTS

Parcelles longues et étroites

Offre variée de logements dont 1 maisonnée de 4 T3

Espaces végétalisés à l avant et

à l arrière

Verger communal

Chaussée étroite à sens unique

Chemins piétons enherbés

Parking visiteur à l entrée

Groupement des garages privatifs

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier maîtrisé – Lotissement communal

Les courtils, Bazouges sous Hédé,

Maitres d œuvre : G. Le Garzic et B. Menguy, architectes

99

PERMIS DE CONSTRUIRE

VALANT DIVISION

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier maîtrisé – PC valant division

Définition : Permet la division et l’aménagement d’un terrain par un ou plusieurs opérateurs, sans être soumis aux réglementations sur les lotissements ou au permis d’aménager.

Champ d’application : Constructions de plusieurs bâtiments sur un même terrain. Le terrain devra faire l’objet d’une division avant l’achèvement de l’ensemble de l’opération.

Demande d’urbanisme nécessaire : C’est un permis de construire classique complété par : un plan de division et un document indiquant le mode de gestion des parties communes (création d’une association syndicale, transfert à la collectivité), sauf si c’est en copropriété.

Avantages : Le PCVD permet de ne pas déposer de permis d’aménager.

Les règles d’urbanisme s’appliquent à l’ensemble du terrain, sans compter les divisions finales, sauf si le règlement s’y oppose expressément.

100

ACTEURS

PROPRIÉTÉ FONCIÈRE

OUTILS

RÈGLEMENTAIRES /

CONTRACTUELS

OUTILS FONCIERS

OUTILS FINANCIERS

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier maîtrisé – PC valant division

Éléments déterminants : Division foncière après construction.

Règlement appliqué aux constructions sans considération du M.O.

Collectivité Opérateur public/privé Particuliers

Collectivité Particuliers ou Collectivité (location)

Règlement du PLU (applicable à l’ensemble de l’opération et non lot par lot, comme un lotissement)

-

Rapport des ventes ou location

(bâtiments+foncier)

– PVR (è fin

2014) – TA – TFPB

101

DOUVILLE SUR ANDELLE (27)

CONTEXTE

Commune de 300 habitants

OBJECTIFS de la COMMUNE

Conserver sa population

Diversifier l offre en logements

PROGRAMME sur 2 ha

27 logements locatifs

3 lots libres

Parcelles de 600 à 700 m2

REALISATION 2005

PLU CC ANDELLE – THEME 3, LA MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier maîtrisé – PC valant division

102

CARACTERISTIQUES

Achat du terrain par la communauté de communes

Cession à l organisme HLM à titre gratuit

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier maîtrisé – PC valant division

OPAC 27

103

BAIL A LONGUE DUREE

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier maîtrisé – Bail à longue durée

Définition : Bail qui permet au propriétaire bailleur d’un terrain de garder la propriété tout en permettant au preneur d’avoir de véritables droits immobiliers sur le terrain qu’il loue.

Champ d’application : Bail sur terrains vierges ou bâtis, conclus entre 1 et 99 ans et donnant lieu à un loyer appelée canon emphytéotique. Le preneur a de larges droits : hypothéquer son bail, construire sur le terrain, il peut aussi exploiter ou sous-louer le terrain.

Les différents types de baux :

-  Le bail emphytéotique est le bail de droit commun.

-  Le bail emphytéotique administratif s’applique quand le domaine public est concerné pour une mission de service public ou une opération d’intérêt général. Le BEA est consenti à une personne privée.

-  Le bail à construction : lorsque le preneur s’engage à construire et à maintenir les constructions en bon état.

Avantages : La commune garde la maîtrise foncière et récupère les plusvalues sans devoir réaliser elle-même les opérations.

Inconvénients : Le loyer est généralement modeste, la sortie du bail doit

être envisagée avec précaution.

104

ACTEURS

PROPRIÉTÉ FONCIÈRE

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier maîtrisé – Bail à longue durée

Éléments déterminants : Dissociation propriété foncière/opération de construction. Continuité de la détention du foncier par la commune.

BAIL À CONSTRUCTION – BAIL EMPHYTEOTIQUE

Collectivité, Bailleur social

Collectivité Bailleur social (usufruit) Collectivité

OUTILS RÈGLEMENTAIRES /

CONTRACTUELS

Règlement du PLU – Orientations d’aménagement - Cahier

Charges du Bail à construction

OUTILS FONCIERS

OUTILS FINANCIERS

-

Loyer

105

LA CHAPELLE VENDOMOISE (41)

CONTEXTE

Commune de 750 habitants

à 15 km au nord de Blois

OBJECTIFS de la COMMUNE

Requalifier la traverse du bourg

Regrouper les commerces et services

Créer des logements locatifs

Réaménager les espaces publics autour de la mairie

PROGRAMME sur l îlot de la mairie

3 commerces

(boucherie, boulangerie, coiffeur)

5 logements locatifs sociaux

1 lieu culturel

REALISATION en cours

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier maîtrisé – Bail à longue durée

106

CARACTERISTIQUES

Bail emphytéotique / société 3F

Opération tiroir / associations, commerces et services

Démolition reconstruction + réhabiltation

2 ème tranche prévue une fois le foncier maîtrisé

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier maîtrisé – Bail à longue durée

F. Roumet, urbaniste et paysagiste J. Quatrepoint, architecte

107

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier non maîtrisé

108

URBANISATION EN DIFFUS

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier non maîtrisé – Urbanisation en diffus

Définition : Construction de maisons individuelles par des particuliers, le long des routes.

Champ d’application : Procédure de laisser faire par les communes.

Pas d’encadrement des acteurs.

Inconvénients : Aucune maîtrise de la forme urbaine, extension incontrôlée coûteuse, tendance à verrouiller le règlement.

109

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier non maîtrisé – Urbanisation en diffus

Éléments déterminants : constructions au coup par coup, règlementées par le RNU ou le PLU.

ACTEURS

PROPRIÉTÉ FONCIÈRE

OUTILS RÈGLEMENTAIRES /

CONTRACTUELS

Collectivité, Particuliers

Particuliers Particuliers

Règlement écrit/graphique du PLU

OUTILS FONCIERS

OUTILS FINANCIERS

Emplacement Réservé

TA – PVR – TFPNB - Taxe sur terrains nus rendus constructibles

110

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier non maîtrisé – Urbanisation en diffus

111

LOTISSEMENT PRIVE

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier non maîtrisé – Lotissement privé

Définition : Opération de division d’une propriété foncière ou de plusieurs propriétés contigües en vue de l’implantation de bâtiments.

Champ d’application : Division en plus de 2 lots, en moins de 10 ans.

Demande d’urbanisme nécessaire : Un permis d’aménager lorsque le lotissement prévoit la réalisation de voies et espaces communs ou lorsqu’il est situé dans un site classé ou en secteur sauvegardé. Pour les autres lotissements, une déclaration préalable est suffisante.

112

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier non maîtrisé – Lotissement privé

Élément déterminant : Foncier détenu par un opérateur privé.

ACTEURS

PROPRIÉTÉ FONCIÈRE

Opérateur privé Collectivité

Particuliers

Opérateur privé Particuliers

OUTILS RÈGLEMENTAIRES /

CONTRACTUELS

Règlement du PLU – Orientations d aménagement -

Cahier Charges Cession des terrains

OUTILS FONCIERS

OUTILS FINANCIERS

-

PVR - PAE - TFPB

113

PERMIS DE CONSTRUIRE

VALANT DIVISION

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier non maîtrisé – PC valant division

Définition : Permet la division et l’aménagement d’un terrain par un ou plusieurs opérateurs, sans être soumis aux réglementations sur les lotissements ou au permis d’aménager.

Champ d’application : Constructions de plusieurs bâtiments sur un même terrain. Le terrain devra faire l’objet d’une division avant l’achèvement de l’ensemble de l’opération.

Demande d’urbanisme nécessaire : C’est un permis de construire classique complété par : un plan de division et un document indiquant le mode de gestion des parties communes (création d’une association syndicale, transfert à la collectivité), sauf si c’est en copropriété.

114

BRIARE (45)

CONTEXTE

Commune de 5000 habitants

à 75 km à l est d Orléans

Maîtrise d ouvrage : régie foncière d EDF

OBJECTIFS

Logements pour les agents de la centrale de Belleville

PROGRAMME sur 0,3 ha

24 logements

Parcelles de 500 à 600 m2

REALISATION 1986

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier non maîtrisé – PC valant division

115

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier non maîtrisé – PC valant division cour jardin

CARACTERISTIQUES

Composition rationnelle dans un tissu lâche et décousu

Implantation des maisons qui assure intimité, diversité des espaces et qualité fonctionnelle

Brique et bois pour rappel contemporain du bâti local ancien

O. Bermond, architecte

116

INCITATION REGLEMENTAIRE -

OAP

PLU CC ANDELLE – THEME 3, LA MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier non maîtrisé – Incitation réglementaire

Définition : Encadrement de l’urbanisation de secteurs choisis par des orientations d’aménagement et de programmation. Les OAP doivent respecter le PADD et être articulées au règlement. Il y en a 3 types :

-  OAP aménagement (PLU et PLUI),

-  OAP habitat (PLUI) : tiennent lieu de PLH,

-  OAP transport (PLUI) : tiennent lieu de PDU.

Champ d’application : Les OAP portent sur des secteurs publics et/ou privés, de forme écrit et/ou graphique. Elles sont opposables lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme par compatibilité.

Avantages : Permet une certaine maîtrise de l’urbanisation des secteurs couverts sans pour autant avoir une maîtrise foncière.

Inconvénients : La réalisation du projet dépend de la volonté des opérateurs privés. Attention à l’opposabilité par compatibilité.

117

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier non maîtrisé – Incitation réglementaire

Éléments déterminants : Vision pré opérationnelle traduite dans le document d urbanisme.

Collectivité, Partic. Op.privé / AFU Particuliers

Particuliers Op.privé / Partic. Particuliers

ACTEURS

PROPRIÉTÉ FONCIÈRE

OUTILS RÈGLEMENTAIRES /

CONTRACTUELS

Règlement du PLU

(Taille minimale des opérations possible…)

– PLU morphologique - Orientations d’aménagement

OUTILS FONCIERS

OUTILS FINANCIERS

Emplacement Réservé

PVR – PAE – TFPNB - Taxe sur terrains nus rendus constructibles

118

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier non maîtrisé – Incitation réglementaire

119

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier non maîtrisé – Incitation réglementaire

120

ZONE D’AMENAGEMENT

CONCERTE

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier non maîtrisé – Zone d’aménagement concerté

Définition : Procédure d’urbanisme opérationnel qui permet la réalisation d’opérations de toute nature. Elle permet de réaliser ou faire réaliser les aménagements et équipements de terrains en vue de les céder ou concéder à des utilisateurs publics ou privés.

Champ d’application : Une ZAC est toujours d’initiative publique, elle peut être créée que la commune ait ou non un document d’urbanisme, elle peut couvrir des secteurs contigus ou non (ZAC multi-sites). On distingue 2 types de ZAC : ZAC «�publique�» quand l’aménageur est public, ZAC «�privée�» quand l’aménageur est privé.

Avantage : Permet la réalisation d’opérations complexes sans posséder le foncier. Elle peut remplacer la TA par un régime de participation contractuel.

Inconvénients : Une ZAC peut conduire à modifier ou réviser le PLU.

Elle demande une bonne gestion financière.

121

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier non maîtrisé – ZAC «�publique�»

ACTEURS

PROPRIÉTÉ FONCIÈRE

Éléments déterminants : Réalisation de travaux d aménagements/équipements - Risque financier assuré par la collectivité

Privé Opérateur public Promoteurs Particuliers

Partic. Op. public Promoteurs Partic.

OUTILS RÈGLEMENTAIRES /

CONTRACTUELS

OUTILS FONCIERS

OUTILS FINANCIERS

Règlement du PLU - Dossier de création / réalisation -

Convention d aménagement (ou régie) – Cahier Charges

Cession des terrains

À l amiable - Préemption - Expropriation

Bilan de ZAC

122

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier non maîtrisé – ZAC «�publique�»

ZAC des Étangs, Pont Audemer (27) ZAC des Perrières, La Chapelle sur Erdre (44)

123

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier non maîtrisé – ZAC «�privée�»

Éléments déterminants : Réalisation de travaux d aménagements/

équipements - Risque financier assuré par l opérateur privé

ACTEURS

PROPRIÉTÉ FONCIÈRE

OUTILS RÈGLEMENTAIRES /

CONTRACTUELS

OUTILS FONCIERS

OUTILS FINANCIERS

Privé Opérateur privé Promoteurs Particuliers

Privés Opérateur privé Promoteurs Particuliers

Règlement du PLU - Dossier de création / réalisation -

Convention d aménagement – Cahier Charges Cession des terrains

À l amiable - Préemption - Expropriation

Bilan de ZAC

124

BOIS GUILLAUME (76)

CONTEXTE

Commune de 13 500 habitants

Agglomération rouennaise

Aménageur : Nexity Foncier Conseil

OBJECTIFS de la COMMUNE

Extension

(10 000 habitants en 1990)

PROGRAMME sur 38 ha

570 logements – 9 quartiers

250 maisons individuelles (170 lots libres de constructeurs et 80 lots groupés), 70 maisons de ville, 250 logements collectifs (150 logements en accession et 100 logements locatifs.

2 équipements scolaires ; une crèche ; une hallette ; 4 ha d'espaces verts dont 1,5 ha de plaine de jeux.

1 résidence pour personnes âgées ; des commerces en pied d'immeubles ; 1000 m2 de bureaux

REALISATION 1990 à 2005

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier non maîtrisé – ZAC «�privée�»

Portes de la forêt, Bois-Guillaume.

125

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier non maîtrisé – ZAC «�privée�»

CARACTERISTIQUES

Parti pris environnemental de l'opération : évacuer les eaux pluviales

à l'air libre avec le souci de les restituer au milieu naturel, de limiter l'imperméabilisation des sols, de reconstituer la biodiversité.

Ensemble de l'opération géré par son PAZ et son son Règlement d'Aménagement de Zone

Voiries : - spécialement étudiées et calibrées à minima

- hiérarchisées en fonction de leur usage

- imperméabilisées le moins possible.

Cahiers de prescriptions architecturales précisaient :

-  les volumétries, les matériaux et les couleurs autorisées secteur par secteur

-  les proportions des matériaux sur chaque construction

Travail avec l'architecte concepteur de la ZAC et le CAUE (à la demande de la commune) sur l'aspect architectural du projet

126

MAINVILLIERS (28)

CONTEXTE

Commune de 10 000 habitants

Agglomération de Chartres

OBJECTIFS de la COMMUNE

Diversifier son offre de logements

Rationaliser le foncier

PROGRAMME sur 3,5 ha

120 logements dont 20 % de logements sociaux

-  1/3 collectifs

-  2/3 maisons groupées

REALISATION en cours

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier non maîtrisé – ZAC «�privée�»

127

CARACTERISTIQUES

Négociation amiable depuis 20 ans avec les propriétaires riverains

(fonds de parcelles) pour éviter une urbanisation au coup par coup,

Obligation d une opération d ensemble au POS,

Création d une ZAC pour confier l opération à un aménageur en négociant une participation /

équipements

Cycle PLU, Mode d’emploi – 3CE – THEME 4, FISCALITE DE L’AMENAGEMENT / MAÎTRISE DU FONCIER

IX. LES PROCEDURES D’URBANISATION

Foncier non maîtrisé – ZAC «�privée�»

128